不動産（宅建）業をやろうとすると、ハトかうさぎかうさぎかハトか選択しなくてはなりません。ここでピンと来た方！素人ではない!!そう、これは何かというと、不動産業の業界団体である全国宅地建物取引業協会（全宅連）と全日本不動産協会（全日）の話なのです。それぞれのシンボルマークが、全宅連は「はと」、全日は「ウサギ」となっています。そして、それらと表裏一体なのが、全国宅地建物取引業保証協会（全宅保証）と不動産保証協会。不動産業は許認可業種で、都道府県知事または国土交通大臣から免許を受けないと営業出来ない業種です。その上免許が下りた後に、本店1,000万円、支店で500万円を営業保証金として、法務局に供託しなくてはなりません。この1,000万円もしくは500万円は何かというと、宅建業者が消費者に債務不履行をしたときに、万一倒産等により損害金等を宅建業者からとれなくて(回収不能)も、その業者が供託をしているお金の中から回収出来るという制度（民事の争いなので、裁判による判決が必要）です。細かいことはおいておいて、万が一のトラブルの際、一般消費者の救済をする制度として営業保証金があるわけです。
個人が開業する際(個人事業、法人としても)、通常の開業資金に運転資金も必要ですから、そんなお金（1000万円なんて天文学的なお金です）を貯めることはまず無理。例え用意できても、動かすことのできない死に金(凍結資産)ですから、こんなハードルがあったら不動産業は資産家か大手じゃないとできません。そこで、保証協会の会員になれば、供託の代わりに保証協会が1000万円なり500万円の保証してくれるというシステムが作られました。保証協会は、それぞれ単独では入れず、業協会（全宅、全日）とセットで入会しなくてはなりません。業協会と保証協会の入会ですが、それぞれ入会金、会費、保証金分担金などなどあって、侮れません。170万円から230万円くらいかかります。
そう、「ハト」と「うさぎ」。業界団体は二つあって、基本的な機能は同じですが、それぞれ微妙にやっていることは違います。その違いのせいなのかわかりませんが、最初にかかるお金も最大60万円前後、通常30万円近く違います(政治連盟への加入・非加入による差です)。それぞれのパンフレットやホームページを見ても、いいことばかりが書いてありますが、ほとんどすべての業者がどちらかに入っているわけでで、大きな差なんてあるはずもありません。費用も含めて、最後は好みの問題だったりします。まあ、お客様の立場としたらもっと差はないので、どちらで取引しても、問題は全くありません（個々の業者を保証するものではないです）。
最後に不動産取引に関して付け加えると言えば、免許を持っていない通称“ブローカー”さんとのお取引には、営業保証金をはじめ、種々の消費者保護の制度は用意されていません。でも、取引自体は公序良俗に反しない限り有効ですし、何らかのトラブルがあっても、基本的に裁判でしか解決することは困難です（相手にお金がなければ、裁判で勝ったってお金は取れませんが・・・）。ブローカーとの取引はお気を付けください。
