2007年2月アーカイブ

昨日、東京都の土地に建てる定期借地権分譲の街「むさしのｉタウン」の申し込み締め切り、公開抽選がありました。私も申し込んだのですが、結果は“はずれ”・・・。まぁ、私の申し込んだ区画は倍率が４９倍と最高倍率でしたから、当選確率は約２％。いや、ほんとうに残念でした。今回分譲分の５０戸に対し、合計４３７件の申し込みがあり、平均倍率は８．７４倍でした。目立ったのは、特定の区画に応募が集中したことです。申し込みの倍率上位５番目までで、１７６件で全体の４０．２７％の応募がありました。反対に無抽選の区画は８区画、２倍が５区画、３倍が３区画ありました。さらに、建物の建設事業者ごとの倍率をみてみますと。アキュラホームが４区画に対し９４件、２３．５倍。木造ドミノが３区画に対し５９件、１９．６倍。１００年住宅が、４区画に対し４１件、１０．２５倍。木の香る家４区画に対し３６件、９倍。東日本ハウス３５区画に対し２０７件５．９倍でした。区画や事業者ごとにかなり応募が偏ったことにはいくつかの理由があるかと思いますが、最大の理由は物件価格です。３０００万円以下の物件への希望が多く、１４区画に対し２３１件、１６．５倍です。そして建物の価格も大きな要因です。東日本ハウスの建物が、他の事業者に比べて建物の坪単価が高く、割高感がありました。これから、第２期、３期と続くことになりますが、第一期の申込状況をよく分析、検討した上で、建物プランや仕様、価格設定を決めて頂きたいと思います。
このプロジェクト全体のことを私なりに考えたことをいくつか書いてみます。定期借地権で総戸数２８０戸の分譲を行うということはかつてない試みだと思います。そして７０年と借地権の期間が長くなっていることも、ほぼ間違いなく購入者が生涯そこで暮らすことが出来るという点で画期的です。しかし、２８０戸もの街が７０年後の消滅が決まっているにもかかわらず、街作りを行うということは異常なことだと思います。分譲地全てが定期借地権ではなく、一部でも所有権の区画があるならば、この街は維持されることになりますが、７０年後２８０戸の住宅全てが取り壊され更地となります。借地期間が残り少なくなるに従い、後継者は建物を更新（建て替えや修理）することがなくなり、建物が荒れていくことも考えられます。それが、一区画ごとに起こるのではなく、全体が同じ状況なのですから、街が荒れていく事態を否定できません。それでも、東京都の企画した人たち（石原知事はもちろん）や購入した世代はほぼそういった事態と無縁ですから、どこか釈然としないものがあります。
では、何故私は申し込んだのか。上記の問題を考慮しても、この物件が魅力的だったのです。敷地、建物が広く、日当たり良好。最寄り駅への距離、スーパー等の生活利便施設の充実など。他ではとうてい望むべくもない環境でした。そして付け加えるならば、上記の問題は今後マンションにおいて、建て替え・修繕等の問題が議論され、実践されるに従って、筋道がつけられるのではないだろうかとも思っています。少し楽観的ですが、いつどんな時でも不確定な要素があるのは避けられませんから、リスクを認識した上でメリットとデメリットとのバランスがとれていればいいのではないかと思います。
長くなりましたが、この定期借地権の議論はさておき、今回の抽選の倍率を見ても東京でいい住宅を得ることがとても困難だということを改めて認識しました。やっぱり田舎暮らしはいいなあなんて思ってます。50坪の敷地なんて狭い狭いですから・・・（都会にいるととっても大きく見えるんですが）。それでも今は都内で仕事をしようと思っている私は、この「むさしのｉタウン」是非住みたいです。。。

先日ちょっと用事があったので、特急スーパーあずさに乗って、長野県の松本まで行ってきました。清沢家（そんなたいした「家」でもないんですが･･･）はもともと松本にほど近い長野県東筑摩郡朝日村の出身とのこと。祖父の代で松本に出て、祖父が亡くなった後、祖母が東京に移り住みました。それ以降は、ずっと東京に住んでいます。正確に言うと、清沢家と言っても、私は長男の流れではないので、祖父も長男ではなかったはずですし、父も次男です。その新清沢家でも私も次男ですから、うちははたまた新清沢家一代目になるわけです。
なんて良くわからないことを書いてしまいましたが、話を戻します。松本は血の関係もあって何度か訪ねていますが、電車で来たのは子供の頃を除いては初めてです。松本駅に着いて「あずさ」を降りると目に付いたのが、冒頭の写真。停車している電車のドアが開いていることでした。停車しているのだから当然は当然なのですが、なぜか違和感が･･･。あれっと思ったら乗客が自分でドアを開けて電車に乗り込んで行くではないですか。どうして違和感があったかというと、ドアが開いてるのは、ほんの少し、10cm位なんですよ。要は長い間、ドアを開けていると寒いから少しだけ開けて（閉めないで）いるわけです。こんな些細なことですが、日常では目にすることのない光景ですから、面白くて写真を撮って来ました。妻に「面白いね～」と言うと、「ちょこちょこと走り回って写真を撮ってるあなたのほうが面白いよ」なんていわれましたが・・・。

先日、東京都と東京工務店（「東村山市本町地区プロジェクト」特別目的会社）の「むさしのiタウン」に見に行ってきました。このプロジェクトは、東京都が土地貸主となって、東京工務店に70年の定期借地権を設定し、それを東京工務店がエンドユーザーに転貸する形を取る定期借地権分譲です。特徴的なのは、通常の定期借地権よりも20年長い70年という借地期間を設定したことです。これにより購入者がほぼ100％生涯生活を送ることが出来ます。それに貸主が東京都という地方自治体ですから、権利関係も明確ですし、相続等による土地権利の分散も起こらず、非常に安定した賃借関係を持つことが出来ます。さらに社会実験としての側面もあるので、「コモン トレイル コミュニティ」「コモン グリーン コミュニティ」などのまちづくり、住まい造りの仕掛けを街区ごとに取り入れるなど、とても良好な住環境が生まれそうです。
この新しい試みの仕組みを見たかったというのもあるのですが、定期借地権ですから所有権に比べれば、価格も割安なので私の自宅として検討したいとも考えて訪れました。私は今杉並に住んでいますが、この近辺で自宅を買うということは価格的にかなり難しいことで、さらに敷地の広さ、日当たりとか建物とかをある程度のモノをと考えると、ほとんど実現（取得）不可能です・・・。そういうことも考えるととってもいい住宅地で、かなり気に入りました。
かなり人気があるようで、私たちが行ったときも多数のお客さんでしたから、競争率は高そうです。特に私がいいなと思っている区画は人気が高そうです。とりあえずダメもとで申し込んでみようと思っています。
学生時代に不動産業を志した私が一番やりたかったのは大規模なまちづくりです。就職活動中はあちこちのニュータウンを見に行きました。あんな街を造ってみたかった。そんなことも思い出しました。