売れる物件、売れない物件

不動産において、「売れる物件」「売れない物件」という表現がありますが、売れる売れないは、結局のところ“物件価値と価格とのバランス”によって決まって来ます。「いい物件」という場合も、物件の質に比べて安いケースがほとんどです。金額が高ければ、質が良いのは当たり前ですから。
媒介の場合でも売主の場合でもそうですが、物件の“値付け”は最重要事項です。売る方は出来るだけ高く売りたいし、買う方は出来るだけ安く買いたい。売主と買主は、利益相反な訳です。でも、私は、物件の価格は少し安めの価格を設定すべきだと思っています。それはＡという物件あったとして、3000万円だと「普通の物件」でも、2800万円だと「いい物件」になって、｢売れる物件｣になるからです。また逆にその物件Ａが3500万円という値段がついていたら、これはいい物件といえないのではないでしょうか。
売りに出してる物件が「売れない」とします。売れない理由は、
１.｢売れない物件｣である＝価格が高い
２．告知(広告)が足りず、ユーザーに情報が届いていない
３．物件自体に物理的な欠陥がある
です。でも、実際のところ３．はほとんどありません。物理的な欠陥も通常は費用をかければ、解決できます。その欠陥を解決するのに要する費用プラスアルファ分値段が下がれば、それは欠陥ではありません。
１．の価格が高いですが、これも判定は難しいんですね。大枠で相場からずれてない価格設定の場合、２．の告知不足かもしれません。でも、意外と探している方はよく見ているもので(告知出来ている訳です)、価格を下げるとすぐに売れてしまうものですが･･･。