買いの専任媒介契約!?

前回書いた媒介契約。通常売却を依頼する時に結ぶことになります。購入者は締結しないこともしばしば。本当は宅建業法上いけないんですが・・・。売却時は売主を制約することになりますが、買主には特段の不利益がないので、一般的にはまかり通っています。このため、形式的に売買契約を結ぶ直前に締結することが多いです。
通常購入希望者が媒介契約を事前に（たとえば実際に買う2ヶ月前）締結しない理由ですが、物件の購入に関する専任媒介契約を結ぶと、他の仲介業者からいい物件がでてきても、必ず専任で依頼している業者を通さなくてはなりません。そうすると、物件選択の幅が狭められることになりかねないわけです。「百害あって一利なし」というわけです。 
でも、最近私の考えは少し変わってきています。仲介業者はどうして建設省告示により、売買価格の3％＋60,000円＋消費税を請求できるのでしょうか。3000万円の物件の場合、100万8,000円（税込）もいただけます。仲介業者大もうけ間違いなし！！ところが、意外と儲かってないんですね（※注）。その最大の理由は、物件価格が下落して、手数料の単価が下がり、売上げが低迷しているにも関わらす、広告費、調査費等の営業経費は変わらずかかる。そう、意外に経費はかかるわけで、それを回収する術は、ただ一つ『成約による手数料収入』しかないのです。不動産業を別名「千三つや」ということがありますが、それ位の成約率の中で仕事をしているのです。だから、売買価格の3％＋60,000円＋消費税いただいていても経営はぎりぎり。「さすが建設省！生かさぬように殺さぬように、絶妙な落としどころ!!」と感心してしまいます。だとしたら、簡単！購入希望者と専任媒介契約を締結して、必ず、ある会社を通して購入してもらえば儲かること間違いなしです。
これによる購入希望者のメリット。そこで得られる利益をサービスとして還元させましょう。それはもう、事細やかなサービスが期待できます。多かれ少なかれ、我々は「この人は本当に買うお客なのか、他の業者に持って行かれてしまうのではないか」と疑心暗鬼で接しています。それに対し、｢私はあなたの会社を通して、必ず買います｣と宣言し、契約までしてしますのですから、もう一所懸命働くこと間違いなしです。
購入希望の方が、悪意でやっていることはほとんどないのですが、結果として買わないお客さんに振り回されるということは多々あります。そのお客さんに手間取っていて、本当に買う（結果論ですが）お客さんへの応対がおろそかになる。営業としては、買うお客さん、買わないお客さんの見極めがとても重要な訳です。このことは不動産業にかかわらず、ほとんどすべての営業で同じだと思うので、共感できるかと思います。
買いの専任媒介契約、すこし考えてみる価値ありませんか？実際、業者の見極めが難しいとは思いますが･･･。
 
※不動産業者の業界団体である(社)全国宅地建物取引業協会連合会の平成16年『中小不動産業経営動向調査』でも「よい」と答えた業者より「さほどよくない」（317）「悪い」（123）との回答が圧倒的に多い）。調査は中小対象ですので「情報公開の世の中で、大手の攻勢に中小企業が太刀打ちできない」といった面もあるかと思いますが。