売却時の媒介契約

不動産を売却したことがある方であればご存じだと思いますが、仲介業者に売却の依頼をすると「媒介契約」を締結することになります。そのときの契約類型として３つ（細かく言うと４つ）あります。１－１．一般媒介契約（非明示型）、１－２．一般媒介契約（明示型）、２．専任媒介契約、３．専任専属媒介契約です。簡単に言うと、複数の業者に重ねて売却を依頼依頼することが出来、その際どの業者に依頼したかを知らせなくていいのが１－１。いくつかの業者に依頼して、その依頼した業者を契約書に記載または、新たに依頼した場合に告知しなくてはいけないのが、１－２。業者は１社しか依頼できないが、自分で購入者を見つけるのは構わないのが２。一社のみに依頼し、自分でも購入者を見つけてはいけないのが３。１から３になるにつれ、依頼者の制約が大きくなるわけです。３はほとんど使われませんが、大部分が１－２か２です。

一般論として、依頼者にとって広く売却を依頼すれば、お客が見つかる可能性が高くなるはずです。その一方でその依頼を受けた業者は、少ない数の業者に依頼してくれた方が、仲介手数料が入る可能性が高くなるわけです。この媒介契約の態様は、委託者、受託者の利益が相反する側面があるのです。

依頼するのは不動産の所有者ですから、みんな一般媒介かというとそうではない。業者としては仲介手数料が入らない可能性があるということになると、あまり一生懸命、セールス活動をしたがらない。広告だって打ってくれない。要は受けるだけ受けて棚晒しなんてこともあります。

不動産業界というのは、ネットワークが出来ているので、専任媒介契約を締結すると、レインズという指定流通機構に「これこれこれという物件が売りに出ています、買主を探してください」とデータの公開をしなければならない決まりになっています。ですから、実際は専任しした方が、他の業者にも情報が回わりますし、受けた業者も必ず手数料が入るわけですから一生懸命プロモーションすることになり、結果として売れやすいということが多々あります。仲介業者は成功報酬で動いているということを考えると、１－２．２の契約を結ぶのがいいでしょう。