農地の購入について

通常の土地の売買と違って、農地(田、畑)を購入するには、農地法上の許可が必要となります(市街化区域内の農地は届出のみ必要)。この許可なしには、売買契約は無効となります。詳しく知りたい方は書籍で調べていただきたいのですが(実際のところ必要ありませんが･･･)、ここでは田舎暮らしを考えている方が知っておいていいという程度の概略を簡単に説明をします。
購入の目的によって、許可が異なります。
1.農地を農地として利用するために購入する。
この場合農地法第三条の許可が必要となります。各自治体にある農業委員会事務局に許可申請を出すと、各月一回開催される農業委員会で審議されます。許可の場合、許可書が発行されるので、それを法務局に持っていくと所有権移転登記が出来ます。ただし、この場合、農業資格が必要となります。現在、購入しようとしている同一市町村もしくは近隣市町村で農家資格がある場合は、ほぼ無条件で購入が可能ですが、遠方であった場合、その農地が必要な合理的な理由がないと許可になりません。
新規就農の場合は、賃貸も含めていいのですが耕作農地が5反以上必要となります。営農計画書を提出し、農業委員会で、農業委員と面談をした上で許可が出ます。

2.農地を住宅を建築目的で購入する。
この場合は権利移転を伴う農地転用許可である農地法第五条許可が必要となります。農業委員会事務局に許可申請を出すと、各自治体の農業委員会で審議され、許可になると次に都道府県に回って、許可になると都道府県の知事の許可が出ます。この許可書を持っていくと、所有権移転登記が可能となります。ただ、それだけでは地目は宅地になりません。地目が変更になるのは転用目的通り住宅建築が行われたことを確認した上で、地目が変更されます。留意すべき点は、宅地転用の場合、原則として500平米以内となります。

農地法の基本的な精神は、「農地は自作する」と「農地を守る」ということです。その精神に合致しない権利移転は出来ないことになっています。

しかし、実際の取引の中では上記に当てはまらない取引が多くあります。いわゆる仮登記での売買は広く行われていますし、農地法四条許可を得た後農地を転用して譲渡する場合もあります。技術的に、言葉を変えると脱法行為的に農地の取引を行うこともままあります。現実の問題として、農地の耕作の担い手が減って耕作放棄された農地が増えていく中では、農地法そのものが、時代遅れとなっている感は否めません。

農地法の運用については、各自治体によってかなり差があります(農業特区を設けている自治体もあります)ので、まずは取引を依頼している仲介業者に相談ください。その上で、地元の行政書士、土地家屋調査士に相談することになると思います。取引の当事者となるので不安になるのは当然なのですが、実際の取引の中では、当事者が農業委員会に直接確認に行くのはやめたほうがいいと思います。農地法が、形骸化している実態の中でも建前は通さないことは出来ません。その辺りはプロに任せたほうがいいでしょう。