今回の千葉市緑区越智町の建売住宅の建築プランは、最終的に私が考えたものに決定しました。でも、これはたまたま最終的に私が描いたものになっただけで、設計事務所と施主と私との共同作業の成果です。たたき台の間取りが出てきて、それについてみんなで意見を出し、再度プランを出し検討という作業を数度繰り返して、やっと今のプランになりました。私が考えるのは平面と立面の基本計画、それに建物の仕様です。実際に設計図は引きませんが、平面（間取り）だけは自分の手を動かします。方眼紙に描いたり、ＣＡＤを使ったり、単なる間取りソフトを使ったりします。
実際に自分の手を動かしてみるといろんなことがわかって、ただ設計者にお任せするのとはでは、仕上がりが違います。設計者と「言葉」が通じるようになります。言い換えれば、協業が出来よりよいものが生まれます。たとえば設計者がプランを出してきて、まだ練られていない場合に「なんか違うよね」と言うのではなく、自分も作業してるから「どこをどう工夫したらよくなるだろう」ということがわかるんですね。住宅建築において、設計図を描くのは設計者の仕事ですし、家を建てるのは工務店の仕事です。でも、住むのはお客さんです。間取りを考えたり、仕様(使う部材)を考えたり、施主が家をつくる過程に積極的に関わっていくと、よりよいものが出来るのではないでしょうか。特に「間取り」を考えるのは楽しいですし、方眼紙があれば誰でも出来ますし、今は無料のソフトもありますから、手軽に参加できます。
建売の場合は、施主は実際に住むお客さんでないので、その代わりに私が徹底的に関わらせてもらいます。そうすることによって「いい住宅」が出来ると信じていますし、何より私は好きなことですから楽しくて仕方ありません。そうそう、自分ではまだまだ家を建てられないので、「疑似体験」出来ますから、役得役得です！
住宅公庫の金利が３カ月連続引き上げられ３．７１％になりました。なんでも引き上げは３カ月連続となり、１０年１１カ月ぶりの高水準だということです。私が最初にこの業界(不動産業)に入った平成7年には史上最低金利、３．８５％と言って住宅を売っていたのを思い出します。あれから１１年がたちますが、その間平成１０年ころには２％台前半になっていたと記憶しています。
今の水準でも、歴史的に見て金利は十分低いのですが、これだけ急に上がってくると住宅取得動向にも影響が出て来るのではないかと少し心配します。でも実際のところ意外と金利動向は住宅取得に大きな影響が出ないというのが私の考えです。住宅は人の生活に必要不可欠ですから、本当に住宅を必要とする人にとっては、周りの環境（たとえば、結婚したとか子供が出来たとか４０歳前に、子供が小学校に入る前に等々）ほうが住宅取得の理由としては大きいので、住宅取得動向にはあまり大きな影響を与えない。このことは田舎暮らしで住宅を探す方にも当てはまります。田舎暮らしを希望される層は、そもそも借り入れをされる方が少なく、また借り入れる場合であっても、借り入れ金額は大きくなく、また期間も短いためその影響はさらに小さいものとなります。それよりも２００７年の団塊世代の大量定年という時代背景(環境)を考えると、田舎暮らし物件は３ヶ月程度の波はあるとは思いますが、今後も堅調な動きを見せるのではないかと私は思っています。
物件の売却に当たって当然の事ながら売り出し価格を決めなくてはなりません。基本的に私の値付けに対する考え方は、私の相場観からみた査定額の上下10％に収まるようにお願いしています。ある価格に決まって売り出しにかけて、3ヶ月程度売れない場合には、次の対策が必要になります。
一番簡単なのが「値下げ」です。不動産も需要と供給の関係で決まる市場商品ですから、値段を下げれば必ず需要があります。仲介物件の場合は、この方法がとられることがほとんどでしょう。
でも、売主が資力がある場合には値下げではなく、物件に手を入れて付加価値を付けるという選択を提案することあります。これには費用を伴いますから、実質的には値下げと変わらないのですが、物件が荒れていて現況で売りにくい＝魅力的な商品になっていないケースでは、効果的です。私の(会社ですが)所有物件の場合はほとんど付加価値という選択をします。「手をかけたもの、いいもの、大事にしているものは必ず売れる」というのが私の信じるところです。
さて、岬町の物件ですが、現在外壁をやり直し、カーテン等を入れる工事を行っています。かなり費用もかかったし、よりいい物件に仕上がったことでしょう。来週確認に行きますが楽しみです。販売は、来年からを予定しています。
構造設計事務所の偽造により建築基準法の耐震基準に満たない建物が建てられたというとんでもない話が先週発覚し、世間を騒がせています。施主、発注主が強制したとか、共謀したとかいろいろ言われていますが、私の感想というか意見です。
根本として、「住」に関わる仕事は、聖職だと思うのです。「住」はそこで暮らす人たちの生と死、幸不幸に直結します。私が師と仰ぐ早川和男先生は、「安心して暮らせる住まいは誰にも平等に保証されるべき基本的人権」であると説きます。聖職というと宗教者、医者、教職等がすぐに思い浮かぶのですが、「住」に関わる仕事も間違いなく聖職です（もちろんそれ以外の仕事でも、軽んじていい仕事はほとんどないと思いますが）。ですから、お客さんに多大な迷惑をかけるような今回の事件は信じられない行為ですし、許せないことです。決してあってはならない。しかし、全般として「住」に関わる仕事をしている人は、意外にモラルが低い場合が多い。
今回の事件は、設計はもちろん、施工、発注者、監督者（建築確認）など、複数の職域、職種が関わっています。どこかが、正常に機能していれば、防げた事態だと思います。いかに構造設計を変えても、工法が変わらない限り、構造躯体が大きく変わる事はないわけです。それは、設計が専門でなくとも、発注者、受注者としてのコストから見た目、施工者として現場の目で経験上すぐにわかる範囲だったと思います。一連の工事に関わった人たちで、実際に疑念を抱いた人も多くいたはずです。
この問題はたまたま露見しただけで、氷山の一角だという見方もあります。今回の問題を含め過去の問題は何らかの方法で解決していくにせよ、少なくともこれからは、よりいっそう気を引き締めて「住」という仕事に取り組んで行かなくてはならないと思います。
先日通称「がけ条例」について書きましたが、補足です。例外規定があるんですね。－－－－－千葉県夷隅地域整備センターＨＰからの転載です－－－－－
１．がけの下に建築物を建築する場合において、次のいずれかに該当するとき。
a.建築物の外壁及び構造耐力上主要な部分（がけの崩壊による衝撃を受けるおそれのない部分を除く。）を鉄筋コンクリート造（がけの崩壊による衝撃に対し破壊を生じないものに限る。）その他これと同等以上の耐力を有する構造とし、かつ、必要に応じ当該外壁の開口部からの土砂の流入を防止するための有効な壁等を設置するとき。
b.がけと建築物との間に、がけの崩壊に対して建築物の安全上支障のない塀等が設置されているとき。
２．建築物を建築する場合において、 建築物の位置ががけから相当の距離にあり、 がけの崩壊に対して安全であるとき。
３．建築物を建築する場合において、 構造耐力上安全な擁壁が設置されているとき。
４．建築物を建築する場合において、 がけの形状及び土質により、 がけの崩壊のおそれがないとき。
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要は崖崩れしないであろう状態であればよいわけです。行政として「こういう崖地は危ないですよ」と警告・注意をしておいて、でも「自分で特別に措置をするか、安全だと証明すれば良いですよ」と言っているわけです。これは行政の責任逃れというか、不作為責任を問われないための布石です。ですので、補強工事や土質調査（たとえば岩盤だったり）を行って一定の安全性を担保すれば、基本的に自己責任で住む分には認めることになります。
「気に入った物件が見つかった」。大きな買い物ですからいろんな事に何となく不安に思うことがあるかと思います。その際、「自分で市役所や県庁であったり、法務局へ相談・調査をして不安を解消しよう」とお考えになることもあるでしょう。でも、私は基本的にはお奨めしません。所有者との直接取引である場合は、自分が行動するしか方法はありませんが、仲介業者が間に入っている場合は、仲介業者に調査を依頼しましょう。仲介業者の責務として、調査義務がありますし、物件情報の提供・案内だけでは、成約報酬・物件価格の３％＋６万円（別途、消費税）は高すぎます。きちんと動いてもらいましょう。
私が業者に調査を依頼すべきだというのには、労力の問題もありますが、相談や調査の仕方、聞き方が問題だと考えているからです。ポイントをはずしてしまうと目的とする事項を的確に調査出来ない事や、時には「やぶ蛇」になったりすることもあります。特に田舎の場合、都会と勝手が違います。集落のルールや慣習がある場合もあります。仲介業者に納得いくように調べてもらって、教えてもらいましょう。
どうしても、その業者の調査結果や説明が不十分で、信用ならないと感じたら、自分で調査することも必要かもしれません。ただ、私は、信用出来ない業者が間に入っているなら、取引自体を中止すべきだと思います。ですので、調査は基本的に仲介業者の専管事項だと思っていて良いと思います。
農地は農地法上の許可を得ないと住宅を建てられないという話を書きましたが、他の用途に使用する場合はどうでしょう。
第二の人生「田舎暮らしで、長年の夢だった自宅兼用のお店を経営したい」というようなケースのご相談をよく頂きます。このような場合、もちろん現在も地目・宅地の土地は一切規制なく、建物を建てることが出来ますが、自宅としてまた営業上のロケーションや価格も含めて、農地に白羽の矢が立ったとします。
専用住宅の場合と同様に、農地法上の許可を得なくては、店舗併用住宅の建築はできません。ただ店舗併用場合、住宅の場合事実上の上限となっている500平米という転用面積は緩和されます。そう「事実上」というように、実際は住宅の場合でも農地法で明文化された500平米という数字は出てきません。住宅としての「適正規模」ということであって、極端な話、三世代10人兄弟、計14人の住宅を建てるならば、1000平米くらい農地転用してもいいということになるのではないかと思います（実際に相談したという話は聞きませんが･･･）。
それが店舗兼用住宅であれば、比較的簡単に「適正規模」を説明できます。自宅とお店の面積は大小あるにせよ、地方ですから駐車場スペースが必要です。簡単に500平米という枠は超えることがほとんどでしょう。要は、事業計画と建築計画が整合性があれば、500平米を超えた農地転用であっても基本的に農地法の許可が得られます。
先日、ご購入していただいた千葉市緑区越智町の新築住宅。お客さんのご希望で、売主にウッドデッキをサービスしてもらったのですが、お客さんにオススメして使う材料をウリン(鉄木)にグレードアップ(有料)しました。デッキと言うと、防腐処理をした２×４材やいいものだとレッドシダーというのが一般的なのですが、デッキ材として最高級のウリンは、塗装などのメンテナンス不要で、50年くらいはもつとのこと。あこがれのデッキは、意外に手がかかるものなので、今回オススメさせていただきました。ウリンについてはウッディーワールドさんのページに詳しく説明がありますので興味のある方は参考にしてみてください。正直材料もかなり高い上に、あまりに硬い(鉄木というくらいですから)ので、加工も手間がかかるため、工賃も高くなります。それでも、長いスパンでみれば決して高くないと私は思います。
