昨日次回は「理想の田舎暮らし物件」という内容を書きますと書いたのですが、私自身が「お得な気分」になって、「ココであるものを買おう」と思っているので、「お得な気分と不動産の関係」について書こうと思います。
通常、不動産を買う時にかかわらず、物を買おうというときには基本的に予算というものがあるはずです。もちろん、「品物が変わらなければ安ければ安に越したことはありませんが、需要と供給の関係で価格は決まっています。特に不動産の場合、格安だったり、掘り出し物はほとんどありません。
不動産の場合、電化製品だったり大量生産できる商品と違って、物件が気に入った場合、私はあまり価格交渉をするのはお勧めしません。特に売主が個人であったり、収益機会が少ない地方の会社であったりする場合はなおさらです。不動産の場合、使うというより「暮らす」のですから、長いお付き合いです。叩いて買っても、売主が不愉快な気分になったらあまりいい関係を作れないと思います。ですから、価格交渉も、「この金額だったら買えます」とストレートに伝えて、物件の悪い点を挙げたり、周辺相場を持ち出すのはしないほうがいいでしょう。おそらく私は物件を気に入った時点で、金額も含めて気に入っているのだと思います。ですから、最後は少し「お得な気分」になることが出来れば、その辺で妥協すべきではないかと思います。ずっと物件を探してきて、やっと気に入った物件だとしたら、最後のいくらかの金額は呑み込んで、気持ちよく「エイッ」と買ってみてもいいのではないでしょうか。
私は自分の家を買ったことはないので、不動産のことではないのですが、物を見ていて少し「お得な気分」になれたら、背中を押されている気になって、買ってしまうことが良くあります。後で考えると、本当にそのモノ欲しかったのか、お得な気分になりたかったのか良くわからないこともあるのですが･･･。でも、なんとなく気持ちよくいられるのは事実です。
田舎暮らし物件で、物件があまりに良すぎてなかなか売れないことがあります。「売れない」というのは売主であったり、仲介業者の言葉ですから、物件を探しているお客さんにとっては「買えない」ですね。良すぎるというのは、特に広すぎるという場合がほとんどです。「敷地が広い」もそうですが、「建物が大きすぎる」というのがほとんどでしょう。田舎の「いい家」の場合、格式とか見栄も含めて大きな立派な家を造ります。母家で50坪、立派な倉庫が2棟なんて物件もあります。まぁ、見栄とかということとは別に、実用の問題として、家族も多い場合もありますし、正月とかお盆には人が集まることもあるでしょう。でも、日常使うのは、台所に寝室だけ何てことは往々にして見受けられる光景です。それでも、建てた人たちはいいのですが、ひとたび売りに出されると、なかなか売れません。
田舎暮らしをお考えの方のほとんどは、ご夫婦お二人の生活を考えていますから、間違いなく広すぎる。都会の方ですから、そうそう親戚が集まるような習慣もないので、不必要なのです。それに、悲しいかな年々歳を取っていくわけで、間違いなく体も動かなくなります。大は小を兼ねるとは言っても、管理できなくなります。皆さんそれがわかっているので、買う人はなかなか居ないのです。
それでも、物件は必ずどこかで売れていきます。どこかというのは、価格を下げる場合もあるでしょうし、それを利用できる方が現れて、最初の価格で売れていくこともあります。不動産はよっぽど利用価値がない限りは、価格で折り合いがつくものです。
さて、そういったことも含めて理想の田舎暮らし物件とはどういうものなのでしょう。次回はそのことを考えてみたいと思います。
通常の土地の売買と違って、農地(田、畑)を購入するには、農地法上の許可が必要となります(市街化区域内の農地は届出のみ必要)。この許可なしには、売買契約は無効となります。詳しく知りたい方は書籍で調べていただきたいのですが(実際のところ必要ありませんが･･･)、ここでは田舎暮らしを考えている方が知っておいていいという程度の概略を簡単に説明をします。
購入の目的によって、許可が異なります。
1.農地を農地として利用するために購入する。
この場合農地法第三条の許可が必要となります。各自治体にある農業委員会事務局に許可申請を出すと、各月一回開催される農業委員会で審議されます。許可の場合、許可書が発行されるので、それを法務局に持っていくと所有権移転登記が出来ます。ただし、この場合、農業資格が必要となります。現在、購入しようとしている同一市町村もしくは近隣市町村で農家資格がある場合は、ほぼ無条件で購入が可能ですが、遠方であった場合、その農地が必要な合理的な理由がないと許可になりません。
新規就農の場合は、賃貸も含めていいのですが耕作農地が5反以上必要となります。営農計画書を提出し、農業委員会で、農業委員と面談をした上で許可が出ます。
2.農地を住宅を建築目的で購入する。
この場合は権利移転を伴う農地転用許可である農地法第五条許可が必要となります。農業委員会事務局に許可申請を出すと、各自治体の農業委員会で審議され、許可になると次に都道府県に回って、許可になると都道府県の知事の許可が出ます。この許可書を持っていくと、所有権移転登記が可能となります。ただ、それだけでは地目は宅地になりません。地目が変更になるのは転用目的通り住宅建築が行われたことを確認した上で、地目が変更されます。留意すべき点は、宅地転用の場合、原則として500平米以内となります。
農地法の基本的な精神は、「農地は自作する」と「農地を守る」ということです。その精神に合致しない権利移転は出来ないことになっています。
しかし、実際の取引の中では上記に当てはまらない取引が多くあります。いわゆる仮登記での売買は広く行われていますし、農地法四条許可を得た後農地を転用して譲渡する場合もあります。技術的に、言葉を変えると脱法行為的に農地の取引を行うこともままあります。現実の問題として、農地の耕作の担い手が減って耕作放棄された農地が増えていく中では、農地法そのものが、時代遅れとなっている感は否めません。
農地法の運用については、各自治体によってかなり差があります(農業特区を設けている自治体もあります)ので、まずは取引を依頼している仲介業者に相談ください。その上で、地元の行政書士、土地家屋調査士に相談することになると思います。取引の当事者となるので不安になるのは当然なのですが、実際の取引の中では、当事者が農業委員会に直接確認に行くのはやめたほうがいいと思います。農地法が、形骸化している実態の中でも建前は通さないことは出来ません。その辺りはプロに任せたほうがいいでしょう。
田舎に行って気になる光景といえば、「荒れた農地」です。正確なデータに基づいているわけではないので、私の個人的な印象になるのですが、千葉県辺りでも、耕作の中心世代は60代だと思います。あと10年経ったら、日本の田舎の景色は一変しているのではないかと思います。荒れた田畑、山。私が管理している物件の一つは10年ほど前にはよく管理された山林が、あっという間に竹に攻められ、杉は伸び放題見る影もないとのこと。昔は山間の畑まで馬車が通ったと言う里道も、獣道もしくは、人一人が歩くのがやっと言う有様です。山間の田畑の耕作が放棄されると、農地はもちろん周辺の山林、道までも荒れていく。これは本当に由々しき問題です。この問題は田舎に住む人だけでは解決出来ない問題です。そもそも人口も少ないし、人口構成も高齢者に偏っている。やはり都会の若い力に頼らなくてはなりません。農業の担い手は60代と書きましたが、実際のところ60代後半～70代が主ではないでしょうか。これから団塊の世代が大量定年を迎えます。産業界でも技術の継承に対する不安が指摘されていますが、田舎(農業)でも、ことは同じというかそれ以上でしょう。都会からの移住者の受け入れや農地の譲渡(譲渡)促進、より若い層(～40代)の農村でのボランティアの動機付けなど、やるべきことはたくさんあります。
小泉さん、あなたが決めれば誰も反対できない、反対しても反対しきれない議員構成です。よしあしは別にしてそれが事実です。小泉さん、あなたが決めれば変えられます。農地法の改正、ぜひ考えてみてもらいたいものです。
たいそうなカテゴリーを作ってみました。実際は「政策提言」なんて大げさな物ではないのですが、私が政治や行政に望むのことです。もともと、というか私が学生時代に就職先に不動産業を選んだ元々のきっかけは、日本政治のゼミで学んだ「村おこし、町おこし」だったのです。田舎に行くと本当に惨憺たる気分になるときがあります。実際に今私が何かできるわけではないのですが、いつかのためや誰かこの問題意識を共有出来ればと思って書くことにします。
この間投稿した生地が反映されていない･･･。なんだかか近頃ライブドアブログのサーバーの反応が遅くて、更新等がうまく出来ていないので気になっていたのですが･･･。ほーんと、ホリエモン、本業をしっかりやろうよ～。
金曜日に急に私の住民票が必要になって、どうしてもこの連休中に一通取得しなくてはいけなくなってしまいました。早速調布市(私の住民票はここにあります)のホームページで住民票を取れる場所を探しました。調布市というのは、この辺りで、比べて行政サービスが悪いので有名です。先々代の市長のときから箱物行政が横行し、市長の在任期間も長かったので、組織の風通しもあまりよくないとうわさされています。まぁ、そんなこともあって、三年ほど前に今の市長が、前の市長の多選批判も含めて、僅差で当選したわけです。
でも、今でも本当に行政サービスは悪い。私が特に実感したのはたかが住民票に関することですから、たいしたことはないともいえますが、一事が万事、ありとあらゆる側面でこれと同じようなことがあるのだと思います。なので、ちょっと物申す！！
まず一番目に、ホームページがとっても見にくく、なかなか目的に到達できない。住民票を取れるところを調べるだけで一苦労。道も混むし、出来れば土日の夜中に取ろうと思ったのですが、基本的に9時から5時までなんです。「たづくり」という調布の箱物行政の象徴みたいなでかい建物が市役所の隣に建っているわけですが、ここが唯一夜取れる場所です。でも8時までです。唯一の場所が8時まで。。。信じられます？そうそう、不在者投票が出来るのも市役所だけだった気がします。周囲の自治体(三鷹武蔵野世田谷など)は先進自治体として知られていますから、百歩譲ってもせめてもう2、3箇所、夜10時までは取れるようにしないと。それに私たち、京王線以北の住民にとっては、調布駅周辺の開かずの踏切を越えるのはかなりきついわけですから、線路の北南に自動交付機をおいてもよさそうです。
今日の夜、車を飛ばして行っててきたので、一応用は足りました。これは調布市に対する具体的なクレームというか、意見なわけです。曲がりなりにも税金を払っているのですから、私たちはお客さんです。もう少しお客さんの要望を先回りして、行政サービスを行ってもらいたいものです。民間ならば、他の企業があるでしょうし、淘汰されないよう顧客満足度を高める努力するはずです。
そう、これは調布市を具体的に槍玉にあげていますが、他の自治体(県や国など)でも似たような事を感じることがあります。公務員の方、もう少しお客さんのニーズを汲み取って仕事をしていただけると助かります。
田舎の場合、同じ敷地の中に母家と別棟が建っている場合が間々あります。母家が古く、新しい別棟(新宅)。多くの場合、母家には親世帯が、別棟には子供世代が住んでいます。数世代で同居し、住み継いでいくには問題がありません。でも、都会から移住して住もうという「田舎暮らし」は、既に定年後であったり、定年後の生活を見据えての生活がほとんどで、子供世代と同居というのは稀なケースとなります。そうすると、この母家と別棟という住宅は、オーバーキャパシティとなりますし、修理を要する場合、高額になったり、ポイントが絞れずリフォームが中途半端になったりします。さらに悩ましいのは、母家ほうが古く、しかしいい建物であることが多いことです。別棟を壊してしまえばいいのですが、いかんせん新しいと壊すのが忍びない。どうしても中途半端になってしまいます。
実際のところは、多人数で使う予定がない限り、いい建物(母家新宅、新旧でなく建物の良い造りの建物)の残し、もう一方を思い切って壊してしまって、残した建物を集中的に良くすることがいいでしょう。そのほうが、長い目で見ればその家にとっていいと私は思っています。
先日、ホリエモンの話を書いていて同じ選挙を利用するなら「候補者比較システム」みたいなものを作るべきじゃないの？というコメントを書いたわけですが、今日日経産業新聞を読んでいたら、kakaku.comが「2005年衆院選マニュフェスト比較」なるページを作っているとのこと。同じネット企業だし、どうなの？これで衆院選負けたら、ライブドアというか、彼の存在は･･･。マア、当選しても落ちても本業あってホリエモンだから、がんばってください。
近頃では、不動産会社でホームページを持っていることは珍しくもありませんが、私が社会人になった頃は、ホームページを開設したということだけで新聞（多分日経or日経産業）の記事になったほどでした。1995年ごろの話ですから当然といえば当然なのですが（今では大企業となったネット関連企業も産声をあげたばかりの時代です）、時代は変わったものだなあと思います。実際のところ、不動産業界がこの変化を主導したかといえば、お客さんの要請や環境を含めた時代の流れに仕方なしに進んできたのだと思います。
私も以前から「ネットを使った不動産屋」というものを考えていました。5年ほど前からなのですが、その当時なぜ独立してやらなかったかと言えば、やっぱり自信がなかったというのが現実です。多分、今やっている方たちも同じだったのだと思います。でも、いったんスタートすると事業には必要不可欠ですし、こんな便利なツールはありません。それに、本当に経費がかからない。不動産業の大きな大きな経費である「広告宣伝費」が削減できる。これはありがたい限りです。「安く、より詳細に、しかも早く」です。うまく活用して行きたいと思います。
おととい、「心機一転がんばります」と言っておきながら、昨日は投稿が出来ませんでした。引越しの片づけやらなんやらをやっていたら、遅くなったので外出（食）したら、昨日の大雨です。車で走っていても、前が見えないほどでした。今日、新聞を見たら杉並区のマクドナルドが浸水している写真が載っていて、改めてびっくりしました。台風の影響らしいですが、自然の力ってすごいです。うまく調和しながら（ほとんど従うしかないのが現実ですが･･･）、暮らしていくことが大切ですね。
先月末に引っ越しをしまして、まだ落ち着かない日々を送っています。ブログについては、まだ引っ越しが終わっていないこともあるのですが、それ以上に「一旦休んでしまった」という事実の方が大きくて、書く時間がない訳ではないのに、書いていませんでした。
毎日書いている時は「何とか書こう」と言う気持ちが働くのに、今では「昨日も書かなかったから、今日もいいや」となってしまいます。「始める」のは大変なエネルギーがいることですが、習慣になっていると意外に続くものです。さあ、今日から、また一から始めましょう！しばらく休んでいたので、いろいろと書くことはたまりましたので、後は気力の問題ですから。
