日経BP出版センターから発行されている『日経Associe』という雑誌の特集“会社でも家でもできないことをする通勤時間の究極活用術”が目に入って買ってきました。この間、私もこのブログで通勤時間のことを書きましたが、通勤時間は不思議にこのタイトル通り“会社でも家でもできない”ことが出来る稀少な時間です。本を読む、考える、聴く、いろいろな活用法が載っていましたが、私は新聞と本、雑誌を読みます。その中で、仕事のネタやブログのネタなんかも探します。
そうそう、この号で“ブログが変える仕事と生活”という記事がありました。最近は、ビジネスツールとしてのブログの活用法もこれから研究して行きたいと思います。
不動産において、「売れる物件」「売れない物件」という表現がありますが、売れる売れないは、結局のところ“物件価値と価格とのバランス”によって決まって来ます。「いい物件」という場合も、物件の質に比べて安いケースがほとんどです。金額が高ければ、質が良いのは当たり前ですから。
媒介の場合でも売主の場合でもそうですが、物件の“値付け”は最重要事項です。売る方は出来るだけ高く売りたいし、買う方は出来るだけ安く買いたい。売主と買主は、利益相反な訳です。でも、私は、物件の価格は少し安めの価格を設定すべきだと思っています。それはＡという物件あったとして、3000万円だと「普通の物件」でも、2800万円だと「いい物件」になって、｢売れる物件｣になるからです。また逆にその物件Ａが3500万円という値段がついていたら、これはいい物件といえないのではないでしょうか。
売りに出してる物件が「売れない」とします。売れない理由は、
１.｢売れない物件｣である＝価格が高い
２．告知(広告)が足りず、ユーザーに情報が届いていない
３．物件自体に物理的な欠陥がある
です。でも、実際のところ３．はほとんどありません。物理的な欠陥も通常は費用をかければ、解決できます。その欠陥を解決するのに要する費用プラスアルファ分値段が下がれば、それは欠陥ではありません。
１．の価格が高いですが、これも判定は難しいんですね。大枠で相場からずれてない価格設定の場合、２．の告知不足かもしれません。でも、意外と探している方はよく見ているもので(告知出来ている訳です)、価格を下げるとすぐに売れてしまうものですが･･･。
「田舎暮らし」「リゾート」という言葉があります。もちろんそれぞれに言葉の意味があるわけですが、私たち（不動産会社の社員達）はこれを不動産のカテゴリーを表す言葉としてなんとなく使っています。でも、この言葉は結局は不動産をどう使うかによって変わるはずです。買った人が、リゾートとして使うか、田舎暮らしとして使うかは、我々には断定できません。何となくイメージで使っている気がします。「週末田舎暮らし」という言い方をしますが、リゾートの語源である「度々訪れる」そのものです。
田舎暮らし、リゾート、他にも言い方があるのかもしれませんが、日常や従来の生活スタイルから離れて過ごす、暮らす。その場のご提案をするのが私たちの職分なのだろうと思っています。
昨日車で一日千葉に行っていました。天気が良く、梅雨は一体どこに行ったのだろういうくらい暑く、夏のようでした。天気がよく行楽日和だったこともあって、道路は結構混んでいました。私の場合自宅が三鷹なので、千葉に行くには首都高速を端から端まで行かなくてはいけないので、ここをどうやって時間がかからないように抜けるかが大きな課題です。
表示を見ながら高速に乗らず、下道を走ったり、一つ先の入り口まで行ってみたり、いろいろ試してみました。でも結局素直に高速道路に乗っていた方が早いというのが、私の結論です。それと混む曜日と時間帯は出来るだけ避けるしかありません。ただ、間違いなく夜は車が空いているので、田舎暮らしを実践された暁には、夜もしくは早朝に移動することをお奨めします。
気を付けていただきたいことは、高速道を降りて田舎の道に入ると道は空いているし、信号はほとんどない。高速道路を走って来た慣れもあって、勢いスピードを出しがちです。制限速度を守れとは言いませんが（大きな声では言えませんが、田舎の人たちも結構飛ばしてます）、節度ある運転を心がけてください。最後のところは自分の身のためですから。
ある人にとっての物件の“良し悪し”は単純にその人がただそう感じたことであって、ほとんどが理由がないのではないかと私は思います。物件の“良し悪し”は実は“好き嫌い”と言い換えてもいいかもしれません。うまくいえないけれど誰がどう言ったとしても、自分が感じたことが正しい（というか、正誤ではありませんが）はずです。だから、私は物件を見たときに理由なくいいなと思ったらそれは“買い”と思うし“売れる”と思います。
ただし、そのこととは別に、建物自体に欠陥があるとか、実は平日は騒音がすごいとかそういう物理的・環境的な問題には、説明できる良し悪しがあります。その辺は仲介業者にご相談ください。だとしても、最終的にご判断されるのはお客様です。業者がいいと言ったとしても、鵜呑みにするのではなくご自身の責任においてご判断ください。いくら責任転嫁をしても、自分の人生は他人に変わってもらうことは出来ないのですから。
今日の朝TVをつけたら、NHKの『生活ほっとモーニング』で“あなたは老後をどこで誰と暮らしますか”というテーマで番組を放映していました。チラッと最初のほうを見ただけなので、どういう形で番組が終わったのかは知らないのと、この話はブログでさ“ささっ”と書けるような簡単な問題じゃないので、私が気になった一部分について書きます。
島根県西ノ島町に移住した大阪のご夫婦の話です(あ、これはあくまで取材対象となった個人に対してのコメントではないので、その点はご理解のうえお読みください)。過疎対策として行われている「50歳以上の夫婦に対し空き家を安く貸し出す移住促進事業」を利用して移住し、静かな環境の中で、落ち着いた充実した老後を実現している。そして経済的にも安定し、良好な人間関係も築いている。ご夫婦にとってはおそらくこの移住は成功だったのだと思いますし、うらやましくさえあります。でも、私には腑に落ちないことがありました。
(1)支援策の50歳以上の夫婦に空き家を安く貸し出す
(2)ご夫婦が以前の経験を生かして、ボランティアをする、安く仕事を請け負う
今まで社会を支えてきた高齢者の、老後の生活費不安がないことは社会として健全です。また、経験を生かして地域の人に奉仕する、これもとてもいいことだと思います。でも、気になるのは“50歳以上＝高齢者”と“安く”もしくは“ボランティア＝無料”いう3点です。これでは、若い人はこの地域では暮らせなくなってしまいます。我々若い世代が、同じ仕事をしようとしようとしても、安い住居と年金に裏打ちされた“安い人件費”に加えて、経験も実績も上ときたら、とても勝負になりません。“仕事がないと当然生活できないので、ここには住めない”わけです。
今の社会の中で、確かに高齢者は社会的な弱者である面は否定できないと思います。でも私はそれ以上に今の働き盛りの世代以降ももっと大変なことになっていると思います。それには若者が、つらい仕事を我慢してやらない、仕事の結果を短期的に考えるなど、我々自身が逃げている部分も多いのだと思います。だとしても、将来の未来のことを考えると、高齢者より若い世代に目を向ける必要があると思います。地域のあり方としても若い世代を支援する働きを担ってもらうというような形で、お互いがよい関係を作って行くべきでしょう。
この番組の具体的なケースでいえば、安い賃料で貸すのは若い世代にして、高齢者には相当の賃料で貸す。左官工事やを安くやってあげるのではなく、左官工事をやる若い世代に教えたり、洋裁を教える先を若い世代にし、技術を習得した若い世代が正規のお金をもらって、生計を立ていく。
このことに限らないのですが、私がいつも考えているのは、「相互にいい関係を作っていくためにはどうしたらいいか」ということです。それは高齢者と若い世代という対比だけでなく、都会からの移住者と地元の関係であったり、お客さんと仲介業者(不動産会社)であってもです。
会社を興してからなおさら思うのですが、本当に“生きていく”って大変なことです。物事には多面性がありますし、それぞれの事情もあります。ただ、この番組だけでなく、“田舎暮らし”に携わっている中で、「田舎には若い世代が本当に少ないと」と感じているので書かせていただきました。
起業してみてわかったことは、“お金には羽根が生えている”ということです。話には聞いていたけれど、ホントだったんですね。あれっと気が付くお財布からなくなってるんです。これは間違いなく、お金には羽が生えていて、飛んでいっているんだと…。大したものは買っていないので、一体何に使ったんだ？と不思議に思うのですが、あれこれ考えてみると、積み重ねで使っているわけです。これはよっぽど気を付けないといけない。そして、次の仕事決めないと。起業は楽じゃないですね。
私は今自宅から事務所まで約30分とかなり恵まれた通勤環境です。自宅は駅から遠いのでバス利用となりますが、駅からは中央線快速、総武線と両方使えますので、これもとても便利。
不満はないのですが、困ったことが一つ。なんと言っても電車に乗っている時間が少なすぎて、新聞が読めない（読み終わらない）のです。以前は多少の斜め読みをしながら、行きに日経新聞、帰りに日経産業新聞を読んでいました。今では朝食を食べながら読んでいるのに帰宅するまでに読み終わらないのです。不思議なもので、自宅に帰ってからは意外と新聞を読まないんですね。新聞は貴重な情報源なので、どうにか読むようにしたいものです。
そう、通勤電車のなかでは、意外とやることがあって有意義に過ごすことが出来ます。私も千葉に出張するときの電車・バス移動中は新聞や本を読み、寝たりととても有意義に使っています。それに不思議なことに移動中は集中できるんですね。
一定の通勤時間はあってもいい気がします。その時間が1時間では長いのか、短いのかも個人差があるのだと思いますが、本を読む、音楽を聴く、寝るなど有効に使えれば、苦痛でもないし、有用な時間なのです。
もちろん勤務地によるわけですが、千葉県ならば東京都心まで約一時間半程度～の通勤で、働きながらの田舎暮らしも可能です。ちょっと広より長い通勤時間と田舎暮らしも楽しんで一挙両得エンジョイライフはいかがでしょう。
私はいわゆる団塊ジュニアの世代(第二次ベビーブーマー)です。今の子供たち(友人から聞いた話なのであいまいで恐縮ですが、今の幼稚園製くらい)は、大学は全入の時代になるそうですし、労働人口は減って、売り手市場の就職活動かもしれません。それに比べて、私の一年年下の代が団塊ジュニアのピークで、受験勉強から就職活動まで、結構苦労してきました。このことは決して悪くないことで、いい意味で従前の考え方に問題意識を持ったり(バブルの崩壊も目の当たりにしました)、切磋琢磨することが多かったのでしょう。ホリエモン氏を筆頭に、同世代でたくさんがんばっている人たちがいます。その中で、私なんかは走り出したばかりで、海のものとも山のものともわからない状態ですが、やり始めた以上はどうにかやっていきたいと思っています。
そう、その団塊ジュニアにとって自分達（自分の家庭、夫婦に子供達）のコトに次いで大きな関心事は両親のことでしょう。これから大定年時代を迎えます。自分の親が、また親世代が会社を離れどう暮らしていくのか。人生80年時代を迎え、老後の20年をどう過ごしてもらうか。我々の世代は親を養う余力があるのは、ほんの一握りの人達です。それそれが自立して、生活をして行かなくてはなりません。これは歴史的にも初めてのことなので、ここに大きなビジネスチャンスがあるに違いありません。少なくとも、この時代の変化に合ったビジネスを構築していかない限り、ビジネスの成功はもちろん、成立はないでしょう。
私は自分は天才ではないので、今まで誰もが考え付かなかったことを考え出せるとは思っていません。ただ、今まで普通に行われてきたことを、少し違った角度から見ることや新しいツールを使ってやってみることはできます。いろんな物事を、ちょっとだけ視点を変えて見てみる。そのためにもブログはいいツールだと思います。
昨日書いたリクルートの『住宅情報タウンズ』に書いてあった「営業マンとお客さまとはいえ、最低限のマナーは守ってね」｢営業マンを困らせるヒトの３条件｣についての私の見解を少し書きたいと思います。
(1)最低限のルールを守らない
物件見学の際、約束の時間を守らない、売主の面前で物件の批判をしたり、価格交渉を始めるなど、人付き合いのマナーが守れない人。
→これは当然ですね。以前も書いたとおり、不動産業者は成功報酬だけで動いていますから、いくら案内しても買ってくれなければ、一円にもならないのです。極論すれば購入者以外はお客さんは「お客さん予備軍」なのです。まあ、これは３％＋６万円という大きな報酬をいただきますし、通常はお客さんは間違いなくお客さんです。致し方ない面もあります。でも、これはお客さんと営業マン」と言うより、「人として」と言うことです。それと、業者にとって売主もお客さんなのです。そこも理解していただきたいです。
(2)自分のことを話さない
→重複しますが、お客さんと言っても、契約成立するまでは業者には1円も入らないのです。お金がすべてではないですが、商売でやっているのですから｢もしかしたら、買ってくれるかもしれない」「ご希望に叶う物件を探して成約に結びつけたい｣と思っているのは間違いない事実です。自分の事を話さないということは＝「買う気がない」「希望の物件を提供できない」結果、無駄足になる訳です。あくまで、買う、借りるために探してるわけですから、心を開いていろいろお聞かせください。一生懸命がんばりますよ。
(3)希望条件の整理ができていない
→これは田舎暮らしの場合ある程度仕方がないと思います。でも、予算だけはわかるはずです。最大限出せる予算をお話いただき、お客様のご希望をお聞きすれば、我々だってプロですから、｢そうだよ、私の希望はこういうのだよ！｣という物件をご紹介して見せます！！（田舎暮らし物件は少ないので、難しい面もありますが･･･）。
今までも書いていますし、これからも何度でも書きます。お客さん（買主）と業者の関係は｢お客さんの希望に合う物件を探す｣ために、協力して事に当たった方が、双方にとって幸せな結果が得られます。
ただし、今でも悪い業者もいるでしょうし、以前はもっと多くいたのだと思います。その点を考えると、個人的な経験もありますから、いろいろ難しい面もあるのでしょう。信頼できる営業マンを見つけたら、ぜひいい関係を築いていい｢田舎暮らし物件｣を見つけていただきたいですね。
物件を一番きれいに写真に撮れる天気は、実は曇りの日です。分譲住宅とかのお金をかけてプロが撮影して、さらに修正をかけて作る写真は天気の良い日に撮りますが、我々が通常物件写真は曇りの日がよくとれます。晴れた日は陰が強く出てしまうのと、太陽の方向によって逆光になってうまく撮れなかったりします。それに、一日に何件も物件調査しますので、夕方の西日が強いと撮影をあきらめたりします。ですから、特に写真を撮る日が曇りだととてもうれしいです。私は“晴れ男”らしくて、ほとんど物件調査に行くと晴れてしまいます。もちろん雨よりはいいのですが、窓の開け閉めで汗はかくし、やっぱり曇りが一番です。今の梅雨の時期は、さすがに雨の日が多いので、カメラやレンズが濡れないように撮らなくていけませんし、何かと大変です。
あ、でも物件からの景色は間違いなく晴れたときがいいです。それも冬の晴れた日の朝。放射冷却でえらく寒かったりしますが、澄み切った空気は、物件からの景色を鮮明に写しだしてくれます。夏はどうしてももやってしまうので、あまりうまく撮れませんが、その美しい景色は田舎暮らしを実現してから、存分に楽しんでもらうことにしましょう。
これは何も「田舎暮らし」物件に限ったことではないのですが、不動産物件の写真について。今はインターネットの時代ですから、不特定多数のお客さんに物件写真をカラーでプレゼンできるようになりました。以前は、写真をカラーで印刷して、お客さんの元に届けるのは、雑誌やチラシ等の紙メディア(もちろんテレビもありますが･･･)しかなく、えらく時間とコストがかかることだった訳です。雑誌は発行部数、広告の大きさ等によるので、安いものもありますが、チラシは制作費、印刷費、折込料をいれると約10円／枚はかかります。それがデジタルカメラとネットだと実質タダ(利用出来る環境を作ればですが)なのですから、これを利用しない手はありません。
そう、写真も重要な営業ツールなので、出来るだけ“よく見えるように”“いい部分を”出来るだけの配慮を持って撮影します。以前、建築の専門学校で｢建築と建築写真は別物である｣と教えられました。物件を撮っているのですから、それは物件であることは間違いないのですが、そこには撮影者の意図があり、営業サイドから見た写真の選択があり、出来上がったプレゼン資料なのです。ですから、写真から現物を推測するときは、少し割り引いて見た方がいいのかもしれません(時と場合によっては、写真より現物の方がいい場合だってありますが･･･)。
私の写真の撮り方、選び方は、基本的にお客さんにどういいところを見せるかと言う視点で行っていますが、意図的に“悪いところを隠す”ことはほとんどしていません。私の個人的な主観であまり判断をしてはいけないという自戒もあるのですが、私自身がおすすめ出来ない物件は紹介したくないですし、疑問に思うところは、正直にお伝えした上で、判断を仰ぐことが重要だと思っています。
問い合わせの際に、物件の悪いところをお伝えすると、「売りたくないのか」と言われることも何度かありました。それも、行ってみて“がっかり”されて、「事前にわかっていたら見に来なかった」と思われるのを避けたいという想いからなのです。
昨日、成田空港の騒音について書いたのですが、他にも電車や道路(車)の騒音もあるなと思って、飛行機以外の騒音についてもちょっと書いてみます。
前提として、受け取り方・感じ方というのは個人の経験や感性によって大きく左右されます。ここに書くことは、私の個人的な経験を元に私の感じたことで、一つの見解にすぎません。ちなみに私の実家は調布市の静かな住宅街にあります。30ｍ道路(正式には東八道路)から距離が近いので、昼間はある程度音がしますが、夜は本当に静かな環境で育ちました。今は吉祥寺通り沿いのマンションに住んでいて、いつでも多少音がすると思っています。何が言いたいかと言えば、私はかなり音への感覚が敏感だと言うことでしょう。
飛行機もそうなのですが、公共交通機関。この場合電車になりますが、線路の音は、あまり気にする必要はないと思います。田舎ですから、電車のそもそも本数は少ないですし、貨物以外は基本的に夜には止まっています。以前、分譲住宅の販売で線路から100ｍ位のところの販売を約半年間していたことがあります。最初は気になっていましたが、販売が終わる頃にはほとんど気にならなくなっていました。電車の場合、リズムが一定なので、特になれてしまう気がします。ただ、踏切はどうなのかなと思います。もともと踏切を渡ろうとする人に注意を喚起するために鳴る音ですから、私はなかなか慣れないのではないかと思っています。電車の本数が少ないのは確かなのですが、本数を数えるとき上り下りあるので、時刻表の確認の際お忘れなくお願いします。
道路。車の通りは途絶えることがないという点で、電車とは違います。もちろん、交通量次第なのですが、広い道路であれば昼夜一定の交通量は覚悟しておいた方がいいでしょう。それと注意するのは、晴れの日より、雨の日の方が音がします。その点も少し割り増して考えた方がいいかもしれません。まぁ、同業者には｢気にしすぎ｣とも言われますので、実際は慣れてしまえば大したことがないのかもしれませんが、私は積極的におすすめすることはないでしょう･･･。
ファッションとか装いというのかわかりませんが、田舎暮らしにふさわしい格好について。特に答えもないので、私の思っていることですが・・・。皆さんが、休日自宅で過ごす時の格好じゃないかと思います。人に会うといってドレスアップしたときではなく、いわゆる「普段着」。それは、手抜きをしているというのとはまったく違って、「気を張らずにいられる格好」ということだと思います。
自然の中で暮らしていると(私の場合は訪れているのですが)、とても優しい気持ちになります。都会にいると時間の流れも速いので、その流れに流されないように抵抗するしている気がします。都会は戦いの場とイメージがありますが、田舎は「育みの場」。そしてそれが人間としての本来の(自然な)姿を取り戻す。結果として「癒し」につながっている気がします。
田舎では体裁に気を使わず、そこで一番リラックス出来る格好をしましょう。昨日書いた「クール・ビズ」もそうですが、私は田舎でお客さんにお会いする時はラフな格好で応対させていただいています。田舎にはスーツは似合いませんので、ご了承ください。
するかという話で「好きで好きでたまらないこと、それをやっていればお金が稼げなくても寝ずにいられる、楽しくて仕方がないというような“趣味”を仕事にする」ということが書いてあり、“週末起業”とは直接関係はないのですが、とても共感できました(この本の中身はもっと深いので、もし起業を考えている方はご一読の価値ありだと思います)。遊びと言うのとはもちろん違いますし、趣味や遊びでは仕事として成立し得ない。でも、私にとっては遊んでいる感覚とか趣味という感覚があります。“好きこそものの上手なれ”ということで、この仕事を真剣にそして、楽しみながらやってます。
以前民家のことについて書きましたが、今日は日本民家再生リサイクル協会編『民家再生の魅力―全国・事例選集』相模書房刊をご紹介します。
今日、中野の町を歩いていたらリクルート社が出している『住宅情報タウンズ（6月8日号）』という無料雑誌が目にとまったので、一部持って帰ってきました。その表紙にでていた特集が“「できる」不動産営業マンの探し方”だったのす。ポイントとしてかかれていたのは
またまた「中野サンプラザより不動産情報発信」なるブログを作ってしまいました。今、会社のホームページも作成(これは株式会社フブキに外注しています)していますし、管理するホームページが増えていきます･･･。まあ、一番手をかけていこうと考えているのは、このブログ。ふるさと情報館の時に、田舎という地域の住まい、暮らし、法制などについて、いろいろ考えている事があったので、いいたいこともたくさんあるんです。基本的に中野ブログは中野だけのことで、週1～2回くらいの投稿の予定です。会社のページは、会社案内プラスαです。それぞれリンクしておくので、お時間あるときに見ていただければ幸いです。あ、会社のはまだできていないので、このブログのコピー(更新はたまにですが)がおいてあります。来週中には会社のページに変わる予定です。
今日一日千葉に行っていました。
まだ完成しておらず、これから2週間ほどで詳細をご紹介できるかと思います。南向きの高台、北に裏山、眼前に広がる田園風景などこれだけのロケーションに恵まれた物件は数少ないので、一見の価値は十二分にあります。私が田舎暮らしをするならこんなとことろがいいなあと思いました。
実は私の会社、有限会社エートスですが、宅地建物取引業の免許申請をしていました。17年5月2日都庁に申請をしまして、5月27日に免許を受けました（パチバチ!!）。それから、全宅保証を通じて供託を済ませまして、今日免許をいただいて参りました。これで私も晴れて不動産屋の社長です。そんなこともあったので、このページ田舎物件の掲載を中止していたんですね。
私の事務所のあるサンプラザです。通称「中野サンプラザ」と言うのですが、「サンプラザ」が正しいようです。中野のランドマーク的な存在なので、はじめて来る方でもまず迷うことはないと言うのが、最大の利点です。ちょっと困りものなのが、土日イベントによってはファンの方がたくさん敷地内で座ってることでしょうか。まあ、普段はとても静かでよいところです。
かなり有名な本なのでご存知の方も多いかと思いますが、クレイトン・クリステンセン (著)『イノベーションのジレンマ―技術革新が巨大企業を滅ぼすとき』翔泳社刊という本があって、とても興味深く読ませていただきました。私のいる不動産業界というのは、技術革新で大企業が滅ぶというようなことはない業界です。なんと言っても、歴史に裏打ちされた資産とそこから生まれる資本力、さらに人的な資産というものもあるわけで、それをいまさら技術革新キャッチアップする事は不可能といっていいでしょう。三菱地所、三井不動産、住友不動産、東急不動産などごく一部の総合不動産会社の前には、しょせん新興デベロッパーは相手ではないわけです。それは大京や藤和不動産など多くの企業が証明してきました。
